Czy zarządca wspólnoty może podpisać umowę na prąd bez uchwały?

TAK, zarządca może podpisać umowę na przedłużenie dostawy prądu bez uchwały w ramach tzw. zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Zmiana dostawcy lub warunków (taryfa, moc) wymaga natomiast uchwały właścicieli.

Do czynności zwykłego zarządu należy przedłużenie istniejących umów na dostawę mediów na dotychczasowych warunkach – zarządca wykonuje je na podstawie upoważnienia wynikającego z uchwały o powierzeniu zarządu. Umowy eksploatacyjne (prąd, woda, gaz) trwają zazwyczaj rok i odnawiają się automatycznie. Podpis zarządcy pod aneksem przedłużającym lub nowym egzemplarzem umowy na analogicznych warunkach nie wymaga odrębnej zgody właścicieli – mieści się w kompetencjach wykonawczych zarządu.

Według praktyki orzeczniczej wspólnota upoważnia zarząd do wykonywania uchwał „poprzez podpisywanie stosownych umów” – dotyczy to jednak czynności przekraczających zwykły zarząd. Zmiana dostawcy energii, negocjacja niższej stawki, przejście na taryfę wielostrefową lub zwiększenie mocy przyłącza wymagają uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 ustawy) – stanowią czynności zarządu przekraczającego zwykłe czynności, bo wpływają na wysokość opłat lub zakres infrastruktury. Bez zgody właścicieli zarządca nie może związać wspólnoty takimi zobowiązaniami.

Podstawą prawną uprawnień zarządcy wspólnoty jest art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, który nakłada na zarządcę obowiązek prowadzenia spraw wspólnoty, w tym zarządu nieruchomością wspólną. Zwykły zarząd obejmuje czynności bieżące, rutynowe i powtarzalne – takie jak płacenie rachunków, konserwacja, utrzymanie czystości czy właśnie kontynuacja dostaw mediów. Umowa na prąd, która przedłuża lub odnawia dotychczasowe warunki, mieści się w tym zakresie.

Zarządca nie może jednak samodzielnie podjąć decyzji wykraczających poza zwykły zarząd. Do tzw. czynności przekraczających zwykły zarząd należą: zaciąganie kredytów, zbywanie lub obciążanie nieruchomości wspólnej, zmiana przeznaczenia części wspólnych, czy istotne inwestycje. W takich przypadkach wymagana jest uchwała właścicieli lokali – jak potwierdzają liczne orzeczenia (np. sprawa I C 504/24, gdzie upoważniono zarząd do podpisania umów dopiero po podjęciu uchwały inwestycyjnej).

Granica między zwykłym zarządem a czynnościami wymagającymi uchwały nie jest sztywna. Według art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciele mogą w umowie lub w uchwale zawęzić lub rozszerzyć zakres uprawnień zarządcy. Oznacza to, że jeśli statut wspólnoty lub uchwała właścicieli zastrzega, że każda umowa z nowym dostawcą energii wymaga zgody, zarządca musi ją uzyskać – nawet jeśli chodzi o standardową dostawę prądu.

W praktyce oznacza to, że zarządca może podpisać umowę na prąd bez uchwały tylko wtedy, gdy: (1) przedłuża dotychczasową umowę na zbliżonych warunkach, (2) nie zmienia dostawcy, (3) wartość umowy mieści się w ramach zwykłego zarządu, (4) regulamin lub umowa wspólnoty nie wprowadzają dodatkowych wymogów. W przeciwnym razie – np. przy zmianie dostawcy, negocjacji nowej taryfy lub podpisaniu długoterminowej umowy – bezpieczniej jest zwołać zebranie właścicieli i uzyskać uchwałę upoważniającą.

Zarządca przekracza swoje uprawnienia, jeśli podpisze umowę bez uchwały właścicieli, gdy czynność wykracza poza zwykły zarząd. Według orzeczenia I C 504/24, każda zgoda na zawarcie istotnej umowy musi pochodzić bezpośrednio od właścicieli poprzez uchwałę (§4 upoważnia zarząd dopiero po podjęciu uchwały, nie przed nią). Taka umowa podpisana samodzielnie przez zarządcę jest nieważna – nie wiąże wspólnoty, a zarządca ponosi osobistą odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z bezprawnego kontraktu.

Drugi częsty błąd to nieprawidłowe pełnomocnictwo. Wspólnota może w uchwale upoważnić zarząd do podpisania konkretnej umowy, ale musi to robić precyzyjnie. Według I C 285/24, osobna uchwała zgadza się na kredyt, a odrębna uchwała upoważnia zarząd do wykonania prac. Jeśli zarządca otrzymał pełnomocnictwo do „zlecenia prac remontowych” (jak w I C 509/24), nie może bez nowej zgody właścicieli podpisać równolegle umowy na zakup energii do tych prac. Każde rozszerzenie kompetencji wymaga kolejnej uchwały – zarządca nie może domniemywać uprawnień.

Trzeci problem to ingerencja w prawa indywidualne. Według I C 764/25, właściciele nie mogą podejmować uchwał w sprawach cywilno-majątkowych wykraczających poza zarząd nieruchomością wspólną. Jeśli wspólnota próbuje uchwałą zmusić właściciela do zmiany dostawcy energii w jego lokalu, taka uchwała jest nieważna (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Wspólnota zarządza częściami wspólnymi – umowa na prąd do lokalu mieszkalnego pozostaje w gestii wyłącznie tego właściciela, bez możliwości narzucenia wyboru przez zarząd czy większość.

W praktyce każdy właściciel może zaskarżyć do sądu uchwałę naruszającą te zasady (art. 25 ust. 1, podkreślone w I ACa 1793/23). Wystarczy wykazać niezgodność z prawem lub naruszenie interesu. Sąd unieważni uchwałę, a umowy podpisane na jej podstawie stracą moc. Według I C 2090/21, wspólnota nie ma uprawnień do dysponowania środkami właścicieli poza celem określonym w uchwale – jeśli zarządca podpisał umowę energetyczną pokrywając koszty z funduszu remontowego bez zgody, właściciele mogą żądać zwrotu środków oraz odszkodowania od zarządcy za przekroczenie uprawnień.