Fotowoltaika dla wspólnoty – uchwała większością 1/2 czy 2/3?

TAK – wystarczy zwykła większość 1/2 udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba że statut wspólnoty ustala próg wyższy. Uchwała o instalacji fotowoltaicznej należy do standardowych uchwał wspólnoty, więc stosuje się do niej próg z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali – czyli większość głosów właścicieli lokali liczona według wielkości udziałów.

W praktyce oznacza to, że uchwała zostanie przyjęta, jeśli zagłosuje za nią więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Dla przykładu: jeśli łączna suma udziałów wynosi 10 000/10 000, wystarczy 5 001/10 000 głosów “za”, aby uchwała była ważna. Według orzeczenia Sądu Okręgowego w Gliwicach (sygn. I C 1064/24), wspólnota podjęła uchwałę z 64,5% udziałów głosujących za.

Statut może jednak wymagać kwalifikowanej większości 2/3 – niektóre wspólnoty wprowadzają wyższy próg dla uchwał dotyczących inwestycji finansowanych z funduszu remontowego. Taki zapis w statucie jest wiążący i wymaga uzyskania większości 2/3 udziałów. Przed głosowaniem warto sprawdzić treść statutu wspólnoty, aby upewnić się, czy nie zawiera on szczególnych wymogów dla tego typu uchwał.

Uchwała o instalacji fotowoltaiki w nieruchomości wspólnej wymaga poparcia więcej niż połowy udziałów wszystkich właścicieli, zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali. Oznacza to próg 50% + 1 udział, nie zaś kwalifikowaną większość 2/3. W praktyce liczy się suma udziałów głosujących ZA, nie liczba osób.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy statut wspólnoty określa wyższy próg – wówczas obowiązuje zapisana tam większość. Przykładowo, gdy statut wymaga 60% udziałów na inwestycje remontowe, fotowoltaika będzie wymagała tej kwalifikowanej większości, mimo że przepisy ustawowe dopuszczają 50% + 1 udział.

Uchwałę można podjąć na zebraniu wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. W trybie indywidualnym należy zebrać pozytywne głosy (ZA) o łącznej sumie udziałów przekraczającej próg – przykładowo, gdy za uchwałą opowiedziało się 64,5% udziałów, spełnia to wymaganie ustawowe, nawet jeśli część właścicieli nie wzięła udziału w głosowaniu.

Instalacja fotowoltaiki finansowana z funduszu remontowego jednego budynku w wielobudynkowej wspólnocie może wymagać zgody tylko właścicieli tego budynku – jeśli statut tak stanowi. § 21 ust. 4 niektórych statutów zastrzega, że decyzje dotyczące wyłącznie jednego budynku podejmuje większość udziałów tego budynku, nie całej wspólnoty.

Głosowanie może odbyć się na zebraniu wspólnoty albo w trybie indywidualnego zbierania głosów bez zebrania. Oba tryby są prawnie równoważne – zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwała jest ważna, jeśli za przyjęciem głosowała wymagana większość, niezależnie od sposobu zbierania głosów (źródło: orzeczenie I C 1064/24 Sądu Okręgowego w Gliwicach). W trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wymogu frekwencji – wystarczy, że zarząd zbierze deklaracje od właścicieli reprezentujących więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Głosy liczy się według udziałów w nieruchomości wspólnej, nie według liczby lokali czy właścicieli. Właściciel z udziałem 10% ma 10% głosów, właściciel z udziałem 2% ma 2% głosów. Jeśli za uchwałą o fotowoltaice głosowało właścicieli reprezentujących łącznie 64,5% udziałów, uchwała jest ważna (praktyczny przykład z orzeczenia I C 1064/24). W trybie indywidualnego zbierania głosów nie trzeba zbierać deklaracji od wszystkich – wystarczy osiągnąć próg ponad 50% udziałów od właścicieli, którzy oddali głos “za”.

Orzecznictwo potwierdza, że głosowanie indywidualne z ograniczeniem tylko do głosów pozytywnych jest dopuszczalne – zarząd może zbierać podpisy wyłącznie od właścicieli popierających uchwałę, bez konieczności udokumentowania głosów przeciwnych lub wstrzymujących się (wyrok I C 120/25 Sądu Okręgowego w Olsztynie). Praktycznie oznacza to, że zarząd może przedstawić projekt uchwały o fotowoltaice, zebrać podpisy od chętnych właścicieli i gdy suma ich udziałów przekroczy 50%, uchwała jest ważnie podjęta – bez organizowania zebrania i bez zbierania głosów od pozostałych.

Typowym błędem jest stosowanie większości 2/3 udziałów do uchwał o fotowoltaice tam, gdzie wystarczy zwykła większość ponad 50% udziałów. Zgodnie z orzecznictwem, instalacja fotowoltaiki na dachu czy elewacji stanowi ulepszenie nieruchomości wspólnej wymagające prostej większości głosów – próg 2/3 dotyczy wyłącznie zmiany statutu wspólnoty lub zaciągnięcia kredytu (źródło: orzeczenie IC 504/24). Mylenie tych progów może prowadzić do odrzucenia projektu mimo faktycznego poparcia większości właścicieli.

Ignorowanie zapisów statutu wspólnoty to drugi częsty problem. Jeśli statut przewiduje odrębne reguły głosowania dla budynku, z którego pochodzą wydatki – uchwała musi być przyjęta większością udziałów tego budynku, nie całej wspólnoty (orzeczenie IC 743/23). W wielobudynkowych wspólnotach właściciele z budynku A nie mogą przegłosować instalacji na budynku B, jeśli statut wymaga zgody większości udziałów budynku B.

Błędy w protokole z zebrania wspólnoty mogą skutkować unieważnieniem uchwały. Sądy stwierdzają nieważność, gdy zarząd liczy wyłącznie głosy pozytywne (za uchwałą), pomijając formalny próg większości względem wszystkich udziałów (orzeczenie IC 120/25). Protokół musi wykazywać dokładne wyliczenie: łączną liczbę udziałów w budynku, liczbę udziałów za/przeciw/wstrzymujących się oraz końcowy wynik procentowy. Nieobecność właściciela jest wliczana do mianownika – uchwała z 35% głosów za nie jest przyjęta, nawet gdy wszyscy obecni głosowali “za”.

Warto zgłosić projekt do prawnika przed głosowaniem, zwłaszcza gdy wspólnota łączy fotowoltaikę z kredytem remontowym (wtedy próg rośnie do 2/3) lub gdy statut zawiera szczególne procedury dla inwestycji w konkretnych budynkach.