Ilu właścicieli musi zagłosować za zmianą sprzedawcy energii dla wspólnoty?

Zmiana sprzedawcy energii elektrycznej dla wspólnoty mieszkaniowej wymaga uchwały podjętej zwykłą większością głosów, co oznacza ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie jest wymagana większość kwalifikowana (2/3), chyba że statut wspólnoty wprowadza zaostrzony próg. Decyzja taka traktowana jest jako element zarządzania nieruchomością wspólną i mieści się w standardowych kompetencjach ustawowych wspólnoty (ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3).

URE potwierdza, że od 2007 roku wszyscy odbiorcy, w tym wspólnoty mieszkaniowe, mogą swobodnie wybierać sprzedawcę energii elektrycznej. Każdy członek wspólnoty dysponuje liczbą głosów proporcjonalną do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, więc suma udziałów „za” musi przekroczyć 50%.

Według danych URE z końca I półrocza 2025 r., wspólnoty mieszkaniowe objęte są ochroną taryfową do 31 grudnia 2027 r., co nie oznacza zakazu zmiany sprzedawcy – wspólnota może w każdym momencie podpisać umowę z nowym dostawcą na zasadach rynkowych lub pozostać w taryfie ochronnej. Decyzja o zmianie powinna być poprzedzona analizą ofert i uwzględniać okres obowiązywania umowy, ceny energii oraz warunki rozwiązania umowy z dotychczasowym sprzedawcą.

Podstawą prawną dla podejmowania decyzji dotyczących zmiany sprzedawcy energii są art. 22 i 23 ustawy o własności lokali. Artykuł 22 definiuje czynności zwykłego zarządu jako działania zmierzające do utrzymania nieruchomości wspólnej i prawidłowego korzystania z niej, które nie przekraczają granic tego zarządu. Artykuł 23 określa, że uchwały w sprawach zwykłego zarządu zapadają zwykłą większością głosów, czyli ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zmiana dostawcy energii elektrycznej mieści się w kategorii czynności zwykłego zarządu, ponieważ dotyczy bieżącej eksploatacji budynku i nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Orzecznictwo konsekwentnie potwierdza, że decyzje o wyborze lub zmianie usługodawców świadczących usługi na rzecz wspólnoty – takich jak dostawcy mediów – nie wymagają większości kwalifikowanej.

Przykładowo, uchwała wspólnoty podjęta większością 50,45% udziałów została uznana za ważną w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, co potwierdza wyrok Sądu z 2026 roku. W innym przypadku, uchwały zatwierdzone większością 67,11% oraz 62,73% głosów również nie budziły wątpliwości co do swojej ważności, nawet przy sprzeciwie części właścicieli.

Najczęstszy błąd: liczenie głosów per capita zamiast per udziały. Jeśli wspólnota liczy 100 właścicieli, ale jeden z nich posiada 60% udziałów w nieruchomości wspólnej, jego sam może przeforsować decyzję – nawet jeśli pozostałych 99 osób zagłosuje przeciw. W praktyce zdarza się, że zarządy liczą “50 osób za, 30 przeciw” i uznają uchwałę za przyjętą, mimo że przeciwna mniejszość dysponowała większą sumą udziałów. Ustawa o własności lokali nigdy nie liczy głów, tylko udziały wyrażone ułamkiem lub procentem (np. 1000/7500 = 13,33%).

Drugi powszechny błąd to mylenie progów: zwykła większość udziałów wystarczy do zmiany sprzedawcy energii (50% + 1 udział), ale żeby zmienić regulamin lub wybrać zarząd, trzeba już większości kwalifikowanej 2/3 udziałów. Sądy unieważniają uchwały w sprawie zarządu, gdy zarząd zastosował próg 50% zamiast 66% – przykładowo w sprawie I C 1064/24 uchwała została uchylona, bo zabrakło wymaganej większości, choć zarząd twierdził, że ma “większość właścicieli”.

Trzeci problem: brak protokołu z zebrania lub obieg pisemny bez potwierdzenia daty zakończenia głosowania. Właściciel kwestionujący uchwałę może zażądać dowodu, że termin zbierania głosów był zachowany. W praktyce sądy przyznają rację powodowi, jeśli pozwana wspólnota nie przedstawi protokołu z podpisami lub obiegu z datami doręczenia i zwrotu – wtedy uchwała zostaje uchylona z powodu błędu proceduralnego, nawet jeśli większość faktycznie była za zmianą.